Immobilie geerbt?
Was Sie als Erbe einer Wohnung oder eines Hauses wissen müssen
Zusammenfassung
In Deutschland umfasst etwa jede zweite Erbschaft Immobilien. Das sind rund 400.000 Immobilien pro Jahr. Matthias Nöllkte bietet Ihnen als Erbin bzw. Erbe einen Leitfaden und weist Ihnen den Weg von der Erbschaft zur Eigentümerschaft. Er liefert wertvolle Hinweise für die Entscheidung, die Immobilie zu vermieten, selbst zu nutzen oder zu verkaufen. Sie erfahren, worauf Sie bei der Besichtigung achten müssen, wie Sie die Immobilie aufwerten können und korrekt mit bestehenden Mieter:innen umgehen. Das Buch geht auch auf das konfliktreiche Thema Erbengemeinschaft und aktuelle steuerliche Aspekte ein. Zusätzlich enthält es nützliche Musterbriefe für Modernisierungen, Kündigungen, Mieterhöhungen sowie Musterformulare für Teilungserklärungen, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftspläne und Checklisten für Vertragsüberprüfungen.
Inhalte:
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Vom Erbe zum Eigentum: Mitteilung der Erbschaft, Annahme/Ausschlagen der Erbschaft, benötigte Unterlagen, Grundbucheintrag, Hypotheken/Grundschuld, Energieausweis
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Die Immobilie besichtigen: Worauf Sie achten müssen und wie Sie Bauschäden erkennen und bewerten
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Selbstnutzung, Vermietung, Veräußerung: So prüfen Sie, wie Sie die Immobilie am besten nutzen können
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Vertragscheck: Was Sie kündigen bzw. übernehmen können und wo Sie nachverhandeln sollten
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Die Erbengemeinschaft: Wie Sie Ihre Angelegenheiten gemeinsam regeln, andere Erb:innen auszahlen und im Konfliktfall am besten vorgehen können
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Bisherige Mieter:innen: Information, Mietvertragscheck, Eigenbedarf usw.
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Aufwertung Ihrer Immobilie: Modernisierung, Sanierung, Umbau, Klimaschutz, Schutz vor Einbruch
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Steuern und Finanzen: Wie sich die Immobilie steuerlich auswirkt, was Sie absetzen können, welche Kosten Sie einplanen müssen
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Schlagworte
- Kapitel Ausklappen | EinklappenSeiten
- 1–18 Titelei/Inhaltsverzeichnis 1–18
- 19–64 1 Vom Erben zum Eigentümer 19–64
- 1.1 Wer erbt was?
- 1.1.1 Die gesetzliche Erbfolge
- 1.1.2 Gibt es ein Testament?
- 1.1.3 Erbe oder Vermächtnis?
- 1.1.4 Der Pflichtteil
- 1.1.5 Wer bekommt den Hausrat?
- 1.1.6 Der Zugang zur Wohnung
- 1.1.7 Vollmachten widerrufen
- 1.2 Brauchen Sie einen Erbschein?
- 1.2.1 Was steht im Erbschein?
- 1.2.2 Wie Sie den Erbschein beantragen
- 1.2.3 Wie viel kostet ein Erbschein?
- 1.2.4 Wie wird der Wert des Nachlasses ermittelt?
- 1.2.5 Wer einen Erbschein beantragt, nimmt das Erbe an
- 1.3 Nehmen Sie Einblick ins Grundbuch
- 1.3.1 Wie finden Sie das zuständige Grundbuchamt?
- 1.3.2 Was steht im Grundbuchauszug?
- 1.3.3 Die Eigentumswohnung im Grundbuch
- 1.3.4 Das Erbbaugrundstück im Grundbuch
- 1.3.5 Die drei Abteilungen eines Grundbuchs
- 1.4 Das Baulastenverzeichnis
- 1.4.1 So beantragen Sie Einsicht in das Baulastenverzeichnis
- 1.4.2 Was kostet es, das Baulastenverzeichnis einzusehen?
- 1.5 Die Bestandsaufnahme
- 1.5.1 Das Immobilienerbe einschätzen – mit Checkliste
- 1.5.2 Das übrige Erbe einschätzen
- 1.5.3 Die Erbengemeinschaft einschätzen
- 1.6 Das Erbe annehmen oder ausschlagen?
- 1.6.1 Drei Arten, das Erbe anzunehmen
- 1.6.2 Die vorläufige Erbschaft
- 1.6.3 Wie Sie das Erbe ausschlagen (Sechs-Wochen- und Sechs-Monats-Frist)
- 1.6.4 Das Erbe für die minderjährigen Kinder ausschlagen
- 1.6.5 Wer bekommt Ihren Anteil?
- 1.6.6 Lässt sich das Erbe später noch ausschlagen?
- 1.6.7 Die Haftung beschränken: Das Nachlassinsolvenzverfahren
- 1.6.8 Die vorläufige Haftungsbeschränkung
- 1.7 Die Grundbuchänderung
- 1.7.1 Für die Miterben den Antrag stellen
- 1.7.2 Grundschuld und Hypotheken löschen
- 1.8 Sonderfälle
- 1.8.1 Der Testamentsvollstrecker
- 1.8.2 Vorerben und Nacherben
- 1.8.3 Teilungsverbot und Teilungsanordnung
- 1.8.4 Die Nachlasspflegschaft
- 1.9 Checkliste: So behalten Sie die Übersicht
- 65–86 2 Die Immobilie besichtigen 65–86
- 2.1 Wie kommen Sie in die Wohnung hinein?
- 2.1.1 Selbstgenutzte Wohnung ohne Mitbewohner
- 2.1.2 Selbstgenutzte Wohnung mit Mitbewohner
- 2.1.3 Einer der Erben bewohnt bereits die Wohnung
- 2.1.4 Die Wohnung ist vermietet
- 2.1.5 Die Wohnung steht leer
- 2.2 Wie Sie sich auf den Besichtigungstermin vorbereiten
- 2.2.1 Sinn und Zweck der Besichtigung klären
- 2.2.2 Wer soll Sie begleiten?
- 2.2.3 Welche Unterlagen sollten Sie vorher sichten?
- 2.2.4 Grundriss und Datenblatt
- 2.2.5 Der Bebauungsplan
- 2.2.6 Der Energieausweis
- 2.2.7 Die Teilungserklärung
- 2.3 Der Ablauf der Besichtigung
- 2.3.1 Außenanlage, Fassade, Dach – mit Checkliste
- 2.3.2 Von außen nach innen– mit Checkliste
- 2.3.3 Der Keller– mit Checkliste
- 2.3.4 Das Dachgeschoss– mit Checkliste
- 2.3.5 Die Wohn- und Schlafräume– mit Checkliste
- 2.3.6 Fenster und Türen– mit Checkliste
- 2.3.7 Wasserrohre, Toilette und Badezimmer
- 2.3.8 Stromleitungen– mit Checkliste
- 2.3.9 Heizung– mit Checkliste
- 2.4 Die Ergebnisse der Besichtigung auswerten
- 2.4.1 Abgleich zwischen Erwartung und Realität
- 2.4.2 Die Bilanz ist negativ: Das Erbe anfechten
- 2.4.3 Die Bilanz ist positiv: Die nötigen Maßnahmen veranlassen
- 87–110 3 Selbst nutzen? Vermieten? Veräußern? 87–110
- 3.1 Sie ziehen selbst ein
- 3.1.1 Ins eigene Elternhaus ziehen
- 3.1.2 Zweitwohnsitz oder Ferienhaus
- 3.1.3 Wann ist das Objekt bezugsfertig?
- 3.1.4 Hat eine Eigenbedarfskündigung Aussicht auf Erfolg?
- 3.1.5 Ist ein Mietaufhebungsvertrag die bessere Alternative?
- 3.2 Sie vermieten
- 3.2.1 Eine leerstehende Immobilie vermieten
- 3.2.2 Sanierungsbedarf abschätzen
- 3.2.3 Auf Mietersuche gehen
- 3.2.4 Der unverzichtbare Energieausweis
- 3.2.5 Den Mietvertrag vorbereiten
- 3.3 Eine vermietete Immobilie übernehmen
- 3.3.1 An einen Angehörigen vermieten – mit Checkliste
- 3.3.2 Nutzungsentschädigung statt Miete
- 3.3.3 Wenn ein Angehöriger mietfrei das Objekt bewohnt
- 3.4 Sie verkaufen
- 3.4.1 Gründe abwägen
- 3.4.2 Die Immobilie bewerten
- 3.5 Verkauf in Eigenregie
- 3.5.1 Exposé erstellen und Anzeigen schalten
- 3.5.2 Besichtigung organisieren
- 3.5.3 Verkaufsverhandlungen
- 3.5.4 Der Notartermin
- 3.5.5 Checkliste: Was muss der Notar wissen?
- 3.6 Verkauf über einen Makler
- 3.6.1 Ein kompetenter Makler schont Ihre Nerven
- 3.6.2 Optimale Betreuung nur bei „qualifiziertem Alleinauftrag“
- 3.6.3 Sie bleiben in der Verantwortung
- 3.6.4 Makler im Auftrag einer Erbengemeinschaft
- 3.7 Eine Entscheidungshilfe: Was soll ich tun?
- 111–122 4 Vertragscheck: übernehmen, kündigen, nachverhandeln? 111–122
- 4.1 Welche Verträge gibt es überhaupt?
- 4.1.1 Wie erfahren Sie von den Verträgen?
- 4.1.2 Wie kommen Sie an die Vertragsunterlagen?
- 4.1.3 Wie können Sie prüfen?
- 4.2 Verträge über Gas, Wasser, Müllabfuhr und Energieversorgung
- 4.3 Versicherungen
- 4.3.1 Haftpflichtversicherungen
- 4.3.2 Wohngebäudeversicherung
- 4.3.3 Rechtsschutzversicherung und Vermieterrechtsschutz
- 4.3.4 Hausratversicherung
- 4.4 Wartungs- und Handwerkerverträge
- 4.5 Hausmeisterservice und Hausverwaltung
- 4.5.1 Worauf ist beim Verwaltervertrag zu achten?
- 4.5.2 Worauf ist beim Hausmeistervertrag zu achten?
- 4.6 Weitere Verträge
- 123–144 5 Die Erbengemeinschaft 123–144
- 5.1 Warum sich Erbengemeinschaften blockieren
- 5.1.1 Die Erbengemeinschaft muss den Nachlass aufteilen
- 5.1.2 Die Immobilie als typischer Streitpunkt
- 5.1.3 Familiäre Spannungen
- 5.2 Als Erbengemeinschaft gemeinsam handeln
- 5.2.1 Den Rahmen festlegen – mit Checkliste
- 5.2.2 Das Konto der Erbengemeinschaft
- 5.2.3 Den Nachlass auflisten und bewerten
- 5.2.4 Die Erbengemeinschaft als Vermieter
- 5.2.5 Wer regelt die Vermietung?
- 5.2.6 Die Immobilie teilen
- 5.3 Der Erbauseinandersetzungsvertrag – mit Checkliste und Beispielvertrag
- 5.3.1 Muss ein Erbauseinandersetzungsvertrag notariell beurkundet werden?
- 5.3.2 Teil-Erbauseinandersetzung vertraglich festhalten
- 5.4 Wenn sich Erben querstellen
- 5.4.1 Verkauf Ihres Erbanteils
- 5.4.2 Die Abschichtungsvereinbarung
- 5.4.3 Mediation
- 5.4.4 Vermittlung durch den Notar
- 5.4.5 Teilungsklage
- 5.4.6 Drohen mit der Teilungsversteigerung
- 5.5 Die Teilungsversteigerung
- 5.5.1 Der Ablauf der Teilungsversteigerung
- 5.5.2 Gebote zu niedrig?
- 5.5.3 Verteilung des Erlöses
- 145–166 6 Ihre Mieter 145–166
- 6.1 Stellen Sie sich Ihren Mietern vor
- 6.2 Zahlungsmodalitäten für die Miete
- 6.3 Der Mietvertrag – mit Checkliste
- 6.3.1 Die Kaution
- 6.3.2 Die Vereinbarung der Nebenkosten
- 6.3.3 Die Mieterhöhung
- 6.3.4 Die Schönheitsreparaturen
- 6.3.5 Haustiere erlaubt?
- 6.3.6 Besondere Rechte und Pflichten
- 6.3.7 Können Sie einen neuen Mietvertrag abschließen?
- 6.4 Die Höhe der Miete
- 6.5 Die Mietrendite berechnen
- 6.5.1 Der Reinertrag
- 6.5.2 Brutto-Mietrendite
- 6.5.3 Netto-Mietrendite
- 6.6 So erhöhen Sie die Miete
- 6.6.1 Was ist überhaupt die „ortsübliche Vergleichsmiete“?
- 6.6.2 Der Mieter muss zustimmen
- 6.6.3 Der Vermieter muss begründen
- 6.6.4 Die Fristen
- 6.7 Kündigen wegen Eigenbedarf
- 6.7.1 Für wen kann Eigenbedarf geltend gemacht werden?
- 6.7.2 Sie müssen die Person nennen und den Grund
- 6.7.3 Weisen Sie auf das Widerspruchsrecht hin
- 6.7.4 Die Sozialklausel
- 6.7.5 Die Interessen werden gegeneinander abgewogen
- 6.7.6 Kündigungsfrist unbedingt einhalten
- 6.7.7 Kündigung nachweisbar zustellen lassen
- 6.7.8 Sperrfrist bei umgewandelter Eigentumswohnung
- 6.7.9 Musterschreiben Eigenbedarfskündigung
- 6.8 Die vielen Pflichten bei der Vermietung
- 167–178 7 Eine Eigentumswohnung erben 167–178
- 7.1 Am Anfang steht die Teilung
- 7.1.1 Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
- 7.1.2 Die Teilungserklärung
- 7.1.3 Der Miteigentumsanteil
- 7.1.4 Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung – mit Checkliste
- 7.2 Die Eigentümergemeinschaft
- 7.2.1 Die Eigentümerversammlung
- 7.2.2 Die Ansprüche einzelner Eigentümer
- 7.2.3 Der Verwaltungsbeirat
- 7.3 Die Hausverwaltung
- 7.3.1 Das Hausgeld
- 7.3.2 Die Instandhaltungsrücklage
- 7.4 Die Protokolle der Eigentümerversammlungen
- 179–188 8 Das Elternhaus erben 179–188
- 8.1 Was das Elternhaus so besonders macht
- 8.1.1 Den Zustand dokumentieren
- 8.1.2 Machen Sie sich einen Plan
- 8.1.3 Die emotionale Seite
- 8.2 Ordnung schaffen – Nachlass in Gruppen einteilen
- 8.2.1 Gruppe 1: Wertgegenstände erfassen – Liste erstellen
- 8.2.2 Gruppe 2: Erinnerungsstücke erfassen – Liste erstellen
- 8.2.3 Gruppe 3: Was sonst noch übrig bleibt
- 8.3 Entscheidungen treffen
- 8.3.1 Wer bekommt was?
- 8.3.2 Wollen Sie das Elternhaus bewahren?
- 8.4 Abschied nehmen
- 189–214 9 Steuern und Finanzen 189–214
- 9.1 Die Erbschaftssteuer
- 9.1.1 Die Mitteilung an das Finanzamt – mit Checkliste
- 9.1.2 Die Erbschaftssteuererklärung
- 9.1.3 Das Familienheim steuerfrei erben
- 9.1.4 Vermieteten Wohnraum vergünstigt erben
- 9.1.5 Bewertung von Immobilieneigentum
- 9.1.6 Stundung der Erbschaftssteuer
- 9.1.7 Ihre Steuerklasse
- 9.1.8 Die Freibeträge
- 9.1.9 So berechnen Sie Ihre Erbschaftssteuer
- 9.2 Die Grundsteuer
- 9.2.1 Die Grundsteuererklärung
- 9.2.2 Lässt sich die Grundsteuer umlegen?
- 9.3 Die „Anlage V“ in der Einkommensteuererklärung
- 9.3.1 Mieteinnahmen
- 9.3.2 Werbungskosten
- 9.3.3 Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand?
- 9.4 Die Steuererklärung der Erbengemeinschaft
- 9.4.1 Der Feststellungserklärung
- 9.4.2 Die nötigen Anlagen von „FB“ bis „V“
- 9.4.3 Der Feststellungsbescheid
- 9.5 Die Spekulationssteuer
- 9.5.1 Die zehnjährige Spekulationsfrist
- 9.5.2 Sonderfall Erbengemeinschaft
- 9.5.3 Wie berechnet sich die Steuer? – mit Rechenhilfe
- 9.6 Kosten für die Instandhaltung kalkulieren
- 9.6.1 Instandhaltungskosten bei der Vermietung
- 9.6.2 Rücklagen einplanen – mit Rechenhilfe
- 9.7 Wann lohnt sich eine Sanierung?
- 9.7.1 Die Aufwertung Ihrer Immobilie
- 9.7.2 Der Einspareffekt
- 9.7.3 Die Berechnung der Amortisationszeit
- 215–220 Stichwortverzeichnis 215–220